ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ – ΥΠΟΘΗΚΗ – ΧΡΕΗ ΣΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ Η ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΑ ΤΑΜΕΙΑ

Τι ενέργειες απαιτούνται εκ μέρους του ιδιοκτήτη και τι ελέγχους οφείλει να κάνει ο αγοραστής;

Η πώληση ακινήτου μπορεί να γίνει χωρίς ιδιαίτερες δυσκολίες ακόμα κι όταν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο η προσημειωμένο σε τράπεζα, ή ακόμα κι όταν έχει οφειλές ο ιδιοκτήτης στο Ελληνικό δημόσιο (εφορία), όπως και στα ασφαλιστικά ταμεία. Η διαδικασία που απαιτείται ακολουθεί τo τυπικό των αγοραπωλησιών αρχικά.

Συντάσσεται ένα ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής (αρραβώνας) όπου συνομολογούνται και από τους δύο συμβαλλομένους, αγοραστή και πωλητή, όλοι οι όροι αγοραπωλησίας του ακινήτου.

Η προκαταβολή οφείλει να ανταποκρίνεται στο 5% της αξίας του ακινήτου περίπου, όπως συνηθίζεται στην πλειοψηφία των σχετικών πράξεων ιδιωτικής συμφωνίας. Συντάσσεται και υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη στην έδρα του Μεσιτικού γραφείου, εάν έχει υπάρξει αντίστοιχη μεσιτική διαμεσολάβηση.

Στη συνέχεια παραδίδονται όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας από τον πωλητή στον αγοραστή προκειμένου ο τελευταίος να αναθέσει σε δικηγόρο τον έλεγχο των τίτλων και να προχωρήσει στη συνέχεια στην επιλογή συμβολαιογράφου για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.

ΧΡΕΗ ΣΕ ΤΡΑΠΕΖΑ

Ο ιδιοκτήτης ακινήτου που έχει υποθήκη η προσημείωση οφείλει να ενημερώσει άμεσα την τράπεζα ότι έχει συμφωνήσει με αγοραστή για την πώληση του ακινήτου. Οφείλει επίσης να συνεργαστεί με τον δικηγόρο του Αγοραστή και να προσκομίσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα από την τράπεζα που θα καθορίζουν επακριβώς το οφειλόμενο ποσό και τον τρόπο που επιθυμεί η τράπεζα να εξοφληθεί το τίμημα της υποθήκης.

Συνηθίζεται οι τράπεζες να ορίζουν είτε την κατάθεση του τιμήματος στον τραπεζικό λογ/μο του ιδιοκτήτη που εξυπηρετεί το δάνειο, είτε να εκδίδεται ισόποση τραπεζική επιταγή από τον αγοραστή για λογ/μο της τραπεζικού ιδρύματος, να αναφέρεται στη σύνταξη του συμβολαίου κι αμέσως μετά να κατατίθεται στην τράπεζα προκειμένου να αρθεί η προσημείωση και να μεταγραφεί κανονικά το ακίνητο στο υποθηκοφυλακείο υπό τη νέα ιδιοκτησία.

ΧΡΕΗ ΣΕ FUND

Όταν η τράπεζα έχει εκχωρήσει τα δικαιώματά της σε fund τότε προηγείται επικοινωνία με τους εκπροσώπους του (συνήθως δικηγόρους), όπου και γίνεται πρόταση εξαγοράς. Σε αυτές τις περιπτώσεις έχουμε την δυνατότητα ευνοϊκότερων όρων εξαγοράς υπό την προϋπόθεση της εκπροσώπησής μας από δικηγόρο πιστοποιημένο διαμεσολαβητή που έχει εμπειρία σε αντίστοιχες υποθέσεις.

ΒΑΡΗ ΑΠΟ ΟΦΕΙΛΕΣ ΣΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ

Η φορολογική ενημερότητα όπως και η προσκόμιση βεβαίωσης πληρωμής του ΕΝΦΙΑ της τελευταίας 5/ετίας είναι υποχρεωτική για τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από την εφορία να παρακρατηθεί το ποσό της οφειλής του από τον συμβολαιογράφο που θα το αποδώσει με δική του ευθύνη στο δημόσιο.

Σε αυτή την περίπτωση ο αγοραστής θα εκδώσει ξεχωριστή επιταγή σε διαταγή Ελληνικού δημοσίου στο ύψος του τιμήματος της οφειλής του πωλητή που θα παραδοθεί στον συμβολαιογράφο και θα αναγραφεί στο συμβόλαιο της αγοραπωλησίας.

ΒΑΡΗ ΑΠΟ ΟΦΕΙΛΕΣ ΣΕ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΑ ΤΑΜΕΙΑ

Υποχρεωτική για πώληση ακινήτου είναι η ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή. Για τα χρέη σε ασφαλιστικά ταμεία που είναι ρυθμισμένα και θεωρούνται διασφαλισμένα εκδίδεται ασφαλιστική ενημερότητα που επιτρέπει την πώληση του ακινήτου. Εάν το χρέος δεν θεωρείται διασφαλισμένο τότε χορηγείται από το ΕΦΚΑ βεβαίωση οφειλής με την προϋπόθεση της παρακράτησης του οφειλόμενου ποσού από τον Συμβολαιογράφο προκειμένου αποδοθεί στον ασφαλιστικό οργανισμό. Προκειμένου να εξασφαλίσουμε την Βεβαίωση Οφειλής με παρακράτηση του τιμήματος της μεταβίβασης είναι υποχρεωτική η επίσκεψη στο αντίστοιχο ΚΕΑΟ που θα εκδώσει την βεβαίωση.

Άρση προσημείωσης /δικαιολογητικά.

Η άρση της προσημείωσης γίνεται από τον οφειλέτη ο οποίος καταθέτει μέσω δικηγόρου που τον εκπροσωπεί αίτηση  ασφαλιστικών μέτρων στο αρμόδιο δικαστήριο, με την οποία ζητεί να εκδοθεί δικαστική απόφαση ανάκλησης εκείνης της εγγραφής προσημείωσης και η οποία κατατίθεται ακολούθως στα βιβλία υποθηκών του Υποθηκοφυλακείου ή στα κτηματολογικά φύλλα του Κτηματολογικού Γραφείου. Τα έξοδα της ανάκλησης βαρύνουν αποκλειστικά τον πωλητή.

Πρόκειται για μια απλουστευμένη και νόμιμη διαδικασία που διεκπεραιώνεται σε σύντομο χρονικό διάστημα, εντός δέκα (10) ημερών ή το αργότερο σε διάστημα τριών (3) μηνών από δικηγορικά γραφεία με αντίστοιχη εμπειρία και εξειδίκευση.

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για άρση προσημείωση είναι τα παρακάτω:

1. Τίτλος (συμβόλαιο) ιδιοκτησίας του ακινήτου

2. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος

3. Βεβαίωση εξόφλησης από την Τράπεζα

4. Την προηγούμενη δικαστική απόφση για εγγραφή της υποθήκης

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ: Υποθήκες, προσημειώσεις, χρέη στο δημόσιο, ασφαλιστικά ταμεία και λοιπά βάρη ενός ακινήτου δεν αναιρούν τη δυνατότητα πώλησης εφ’ όσο ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία, ούτε είναι χρονοβόρες, ούτε αποτρεπτικές σε καμία περίπτωση για μια αγοραπωλησία ακινήτου. Προϋπόθεση αποτελεί η συγκεκριμένη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί και την οποία γνωρίζουμε επακριβώς, προκειμένου να διασφαλίζονται πλήρως τα συμφέροντα πωλητή και αγοραστή.

Οι κάτοχοι ιδιοκτησιών που έχουν αντίστοιχα βάρη, μπορούν να αναθέτουν και εξ’ αρχής τις υποθέσεις αντίστοιχων ακινήτων σε νομικό γραφείο με δικηγόρο πιστοποιημένο διαμεσολαβητή ο οποίος έχει τη δυνατότητα να διαπραγματευτεί με τις τράπεζες τις οφειλές και σε κάποιες περιπτώσεις να τις μειώσει με όφελος για τον  πελάτη του. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου έχοντας ενημερωμένη την οφειλή του, έχει κερδίσει χρόνο και μπορεί έτσι περισσότερο απρόσκοπτα, να διαπραγματεύεται την πώληση της ιδιοκτησίας του. Η ίδια διαδικασία ισχύει και στις περιπτώσεις όπου ακίνητα με υποθήκες δανεισμού σε τράπεζες έχουν πωληθεί/μεταβιβαστεί από αυτές σε funds.

Στην εταιρία μας INREALESTATE έχουμε εμπειρία στη διαχείριση πωλήσεων με ακίνητα που έχουν βάρη, διατηρούμε μόνιμη συνεργασία με νομικό γραφείο, γνωρίζουμε τη διαδικασία που απαιτείται και αναλαμβάνουμε πλήρως την διεκπεραίωση της. Καλέστε μας για ενημέρωση.